Есть ли управа на управляющие компании?

Управляющие компании (УК) Ульяновской области находятся сейчас в некотором напряжении, что с ними бывает крайне редко. Дело в том, что в марте многим УК (таких сегодня насчитывается более 60-ти) предстоит пройти очередную аттестацию на право заниматься своей деятельностью. Если не будешь соответствовать всем требованиям, то можешь лишиться лицензии и, значит, такого лакомого куска, как обслуживание многоквартирных домов (МКД). Ведь, несмотря на качество работы УК, в этой сфере вращаются огромные живые деньги, поступающие ежемесячно в виде коммунальных платежей. А губернатор Алексей Русских второй год подряд говорит о необходимости оздоровления сферы ЖКХ в регионе, и о наведении порядка. Вот и перед нынешней аттестацией уже прошла жесткая «артподготовка», которая велась с разных этажей власти. Исходя из времени года, критика, в основном, была направлена на плохую очистку УК дворовых территорий от снега и льда, крыш – от наледи и сосулек. К нерадивым управляющим компаниям грозят применить меры воздействия – вплоть до отзыва лицензий. Ряд специалистов, правда, предполагает, что отчасти здесь замешан возможный передел сложившегося рынка. А что в итоге всех этих телодвижений получат жители МКД, ждать ли им улучшения обслуживания своих домов и квартир? Или интересы людей, как обычно, останутся на последнем месте?

Минус 17 лицензий

Управляющие компании в постсоветском жилищно-коммунальном хозяйстве России были придуманы вместо ЖЭУ и ЖЭКов и объявлены помощниками людей в процессе содержания МКД, где квартиры массово становились частной собственностью. В теории, жильцы дома должны были совместно нанимать УК, чтобы та выполняла порученные ей обязанности - организовывала эксплуатацию различных сетей, ремонт здания, уборку территории, вывоз мусора и прочее, что собственники решат на общем собрании.

На практике же все перевернулось с ног на голову: сегодня многие управляющие компании считают себя главными в связке и сами диктуют собственникам свою волю. Протаскивают всякими способами, в том числе с помощью прикормленных старших по домам, выгодные для себя решения в протоколы собраний – о постоянном повышении тарифов и платежей, о введении системы, при которой добросовестные собственники вынуждены покрывать долги злостных неплательщиков. Навязывают дополнительные платные услуги.

Сейчас, например, по Ульяновску начинает расползаться услуга о вывозе снега, которую УК требуют оплачивать отдельно от его уборки. Сколько раз в течение зимы «управляйки» вывезут снег из дворов – неизвестно, может быть, вообще ни разу. Зато деньги намерены собирать за это ежемесячно, даже в теплое время года. Сумма с квартиры вроде небольшая, но за год с дома накапает прилично. Опять же, вспомним советскую действительность: тогда снег от многоэтажек никуда не вывозили, сам таял – и ничего, никто не тонул в сугробах.

К сожалению, при растущих тарифах и взносах, внедрении новых плат у жильцов имеется много претензий к УК. Компании зачастую не выполняют всех возложенных на них функций, проводят работы некачественно, по завышенным расценкам. Единственное, что у всех у них получается отлично – собирать регулярно плату с собственников жилья. Куда уходят эти деньги порой совсем непонятно.

Власти периодически критикуют работу управляющих компаний. Алексей Русских приступил к этому в первую же зиму после своего избрания губернатором Ульяновской области, когда тоже остро стояла проблема очистки города от снега.  Вот что говорил губернатор в феврале прошлого года:

- Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями, процедуру по лишению ее лицензии не нужно затягивать. Предупреждения были вынесены, не справляются – передали дома другой компании, которая нормально работает. Нечего с ними нянчиться, у нас жители страдают.

Можно наказывать УК и рублем (штраф за неочищенные от наледи кровлю или территорию, например, варьируется от 50 до 100 тысяч рублей), но это, в конечном счете, ляжет на плечи жильцов – ведь они, по сути, финансируют «управляйки». Поэтому власть вроде бы логично упирала на лицензии. Что ж, лицензии так лицензии.

По данным областного Агентства государственного строительного и жилищного надзора (Госстройжилнадзор), прав на обслуживание МКД в регионе лишились по итогам 2022 года 17 управляющих компаний. Среди них ООО СК «Фундамент», работавший в Засвияжье, ООО «УК Новый город» (Заволжье), ООО «Новое время» и ООО «ИТК» из Димитровграда, ООО «ЖКХ Майнское. Управление» из Майны. Они не только плохо убирались зимой, но и накопили большие долги перед ресурсоснабжающими организациями, не реагировали на жалобы жителей и т.п.

Трудно сказать, улучшилось ли положение в домах, которые обслуживались этими компаниями. Однако сейчас, перед грядущей мартовской аттестацией, в адрес УК вновь прозвучало много упреков со стороны власти.

Новый призыв действовать жестче

Зимней точкой преткновения опять оказалась уборка дворовых территорий и кровли МКД. Комитет ЖКХ Гордумы Ульяновска на своем заседании отметил, что, судя по жалобам жильцов, дворы чистятся плохо, а из-за перепадов температур приходится передвигаться по ледяным буграм и наростам.

Смерзшиеся колеи создают неудобства как людям, так и транспорту. Удалить этот «панцирь» УК во многих местах даже не пробуют, а где с помощью тяжелой техники и пытаются, то зачастую все равно отступают, оставляя после себя глубокие «царапины» в наледи, по которым ходить еще труднее. Сейчас лед почти везде растаял, но факт остается фактом — дворы от льда практически не чистили всю зиму.

По информации временно исполняющего обязанности главы Ульяновска Дмитрия Зверева, в областном центре с 18 ноября по 31 января составлено 2092 акта о недостатках работы 69 УК, ЖСК, ТСЖ в части содержания придомовых территорий. Серьезные проблемы установлены в работе ООО «ГУК Заволжского района», ООО «Сервис-Групп», ООО УК «ДомаГорода», ООО УК «Центральная». На комитете ЖКХ было отмечено, что управляющие компании трудно идут на контакт, поэтому недобросовестные УК необходимо наказывать.

Еще дальше в своих требованиях пошел губернатор. На одном из аппаратных совещаний, где рассматривалась деятельность управляющих компаний, он отметил, что в Ульяновской области должны остаться только качественно работающие компании: остальные необходимо лишать лицензий на обслуживание многоквартирных домов.

- Мы не можем себе позволить, чтобы управляющие компании только деньги с населения собирали и ничего не делали, а мы, в свою очередь, имели бы недовольство от жителей. В медицинских учреждениях, травмпунктах очень много примеров того, что управляющие компании не исполняют свои обязательства по уборке территорий. Действуйте жестче. Наводите порядок, - заявил Алексей Русских.

Глава областного Госстройжилнадзора Александр Карлин заявил, что используется новый подход к проведению проверок УК. Жители одного из МКД в Сенгилее сообщили, что на крыльце и тротуаре в их дворе образовалась наледь, управляющая организация ООО «Сервис» реагировать отказывалась. В ходе инспекционного визита факт подтвердился. Агентство выдало компании предписание, в отношении директора УК составлен протокол об административном правонарушении, за что предусмотрен штраф. Материалы направлены в суд. Однако выше мы уже отмечали, что штрафов «управляйки» не очень боятся, оплачивая их, если припрет, из денег, собранных жильцами. Так что остается лишение лицензий.

Их по итогам мартовской аттестации могут потерять полтора десятка компаний: столько, по данным мэрии, сейчас систематических нарушителей среди УК. Хотя и к лишению лицензий многие ловкачи от ЖКХ успели приспособиться. Спустя время создают новые УК без особой материально-технической базы, берут в управление какие-нибудь дома и обслуживают по прежней халтурной схеме. А деньги собственников из прежних МКД растворяются, как сахар в крутом кипятке ЖКХ.

«Крепостное право» на первый год?

Впрочем, в борьбе за чистоту рядов управляющих компаний некоторые эксперты усматривают возможный передел сложившегося рынка. Чтобы на него зашли свои компании. Повторим, деньги в сфере ЖКХ крутятся огромные и стабильные. Те же пенсионеры лучше откажут себе в лишнем куске, но заоблачно дорогую коммуналку оплатят, потому что так приучены. Почему же не направить денежные потоки в нужное русло?

Жителям МКД, по большому счету, все равно, кто будет управлять их домом. Если от смены компаний обслуживание станет лучше, все лишь порадуются. Только надо помнить, что если на рынке ЖКХ появятся новые игроки, то они постараются взять под свое крыло свежие многоэтажки, с которыми меньше возни и затрат, а не ту дряхлость, которую обслуживали большинство УК, лишившиеся лицензий по итогам прошлого года.

А если новичкам все-таки достанутся старые МКД, то улучшить их обслуживание будет возможно исключительно с помощью резкого роста тарифов на ремонт и содержание, на прочие услуги – ничего другого здесь никто придумывать не станет.

Тем временем государство готовит для россиян, живущих в МКД, еще один барьер во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Разработан и в начале марта принят Госдумой РФ в первом чтении законопроект, запрещающий собственникам квартир менять управляющую компанию в одностороннем порядке ранее, чем через год после заключения с ней договора. Вот такое годовое «крепостное право» для жильцов. Исключение составят случаи, если УК допускает нарушения: тогда собственники будут иметь право расторгнуть договор досрочно и в одностороннем порядке.

Сейчас, согласно Жилищному кодексу РФ, жители МКД на основании решения общего собрания, могут сменить УК в любой момент даже в отсутствие нарушений с ее стороны, а также изменить способ управления домом.

Предполагается, что рассматриваемые сейчас Госдумой поправки в законодательство повысят внимательность собственников при выборе УК и будут способствовать борьбе с недобросовестной конкуренцией на рынке. По мнению авторов проекта, дома, в которые вложены инвестиционные средства одной УК и проведена работа по управлению, становятся завидными объектами для рейдерских захватов недобросовестными компаниями-конкурентами, что приводит к появлению двойных платежных документов.

Часто для захвата домов другими УК фальсифицируются протоколы общего собрания. Не знаю, какая уж суперкомпания что-то кардинально улучшает в МКД за первый же год, чтобы ее выдавливали конкуренты. Да и собственники инициируют собрания по смене УК, как правило, если она их капитально достала, что тоже вряд ли происходит за первый год. Так что новая норма, в случае ее принятия, просто ограничит права людей. Зачем, когда интересы россиян в системе ЖКХ и без того зажаты?

Григорий ГОВОРОВ