Микрорайон Репино. Это только 14-этажные дома. Сейчас ульяновские высотки подросли еще на 10 этажей
Для кого и для чего в Ульяновске строят человейники
Население Ульяновска стремительно уменьшается. И в то же время город обрастает новыми жилыми кварталами с высотной застройкой. Под нее отдают зеленую зону, свияжские берега. Совсем недавно Гордума внесла очередные изменения в Генплан города, из которых следует, что новый микрорайон должен вырасти рядом с баратаевским аэропортом. Строительство человейников в 24 этажа власть преподносит как создание комфортной среды проживания для многих тысяч ульяновцев.
Вот вам Свияга!
Напомним, что знаковые изменения в Генплан города Гордума Ульяновска внесла в конце прошлого года. В результате под жилую застройку ушла значительная часть свияжского берега в районе Тутей, университетской набережной и старого спиртзавода. И тут же депутаты приступили к рассмотрению нового проекта по застройке берега в Засвияжье: микрорайон, выросший рядом с улицей Александра Невского (возле Молодежного парка), хотят продолжить до улицы Шолмова. Казалось бы, все эти решения входят в явное противоречие с заявлением областной власти о создании на берегах Свияги в черте города сети парковых зон, объединенных в национальный парк. Но на самом деле никакого конфликта между декларациями областной власти и действиями городской нет. Последняя на него никогда и не решилась бы. Похоже, что речь все-таки идет о сдаче зеленых прибрежных зон застройщикам, а идея нацпарка в итоге будет оптимизирована до минимального благоустройства берегов в границах жилой застройки.
Последние изменения в Генеральный план города - принятые, и те, которые обсуждаются - лишний раз подтвердили, что градостроительная политика в Ульяновске основывается на интересах застройщика, которому важно получить прибыль – как можно больше и быстрее. У власти тоже есть свои профиты. Как минимум – исполнение госпрограмм, нацпроекта, поручений президента по созданию комфортной среды и прочее.
Но само понимание стандартов комфортной среды давно уже сузилось до банального благоустройства – лавочки, урны, детские площадки на придомовой территории. Именно на эти преимущества жизни в новостройках напирают девелоперы в своих рекламных буклетах, а власть – в пресс-релизах о реализации поручений президента в области жилищной политики. Хотя и тем и другим хорошо известны истинные стандарты комфортной для жизни среды: прежде всего - развитая транспортная инфраструктура, детские сады, школы, магазины, поликлиники и другие жизненно важные объекты в шаговой доступности и достаточном количестве. Плюс зеленые зоны для отдыха поблизости. И само жилье должно быть удобным, теплым, надежным и обеспеченным парковочными местами по потребности.
Ни один новый микрорайон в Ульяновске не отвечает этим требованиям, потому что в итоге все они «присаживаются» на старую городскую инфраструктуру. Самая большая беда – дороги и транспорт. Можно написать пятьдесят пресс-релизов и статей о скором открытии в новом микрорайоне поликлиники и детсада на первом этаже жилого дома и хотя бы на время заглушить проблему информационным шумом (хотя всем понятно, что один детский сад не может удовлетворить потребностей тысяч молодых семей, живущих в микрорайоне), но имитировать решение проблем с дорогами и общественным транспортом невозможно. Дороги хронически стоят в пробках, маршруток и автобусов не хватает. Причем каждый новый проект застройки (уже реализованный и только запланированный) лишает город возможности хотя бы в перспективе развить транспортную инфраструктуру и решить основные ее проблемы.
Жизнь в человейнике
До 2012 года самым высоким зданием в Ульяновске оставалась гостиница «Венец». В крупных городах курс на высотки взяли раньше. Считается, что строительство небоскребов оправдано в городах, которые растут и где не хватает места под жилую застройку. Нужны ли Ульяновску в таком случае целые кварталы разноцветных 24-этажных человейников, ведь население города стремительно сокращается. По информации Улстата, только в 2019 году Ульяновская область потеряла около девяти тысяч человек (еще в 2015-м – около пяти). А к 2035 сократится на 55 тыс. И это еще оптимистичная оценка, потому что миграция учитывается неточно: человек может быть зарегистрирован в Ульяновске, а работать в другом городе.
- Я считаю, что демография не связана напрямую с активностью жилищного строительства, - говорит архитектор Сергей Фролов. - Депопуляция Ульяновска отмечается с рубежа веков. Если в первые годы XXI века молодые люди и состоявшиеся специалисты уезжали в столицу, то в последнее время - в близлежащие более успешные регионы. Тем не менее рынок жилья в Ульяновске все эти годы рос. Не могу сказать, что развивался. Нетребовательный ульяновский потребитель выезжает из старого фонда в новостройки, не оценивая в полной мере качество жилья. Современная массовая застройка предлагает не только новые бетонные стены, полипропиленовые трубы, и пластиковые окна, но и более высокую плотность жителей, меньшую обеспеченность социальными объектами. Стандартная ситуация, когда вместимость детских садов и школ в новых микрорайонах занижена в два раза. Есть и более тяжелые случаи. Про обеспеченность автомобильными стоянками вообще говорить не приходится.
Владелец агентства недвижимости "domatoot" Светлана Пономарева подтверждает, что спрос на квартиры в новостройках гораздо выше, чем на жилье во «вторичке»:
- Люди рвутся в новые дома с автономным отоплением из-за страха перед большими платежами за коммунальные услуги. В домах с централизованным отоплением плата за тепло и горячее водоснабжение действительно выше, но мало кто просчитывает итоговую выгоду такого решения. Двухкомнатная квартира в доме с автономным отоплением может быть на два миллиона дороже аналогичной квартиры в доме с централизованным отоплением. А ежемесячная плата за отопление в такой квартире меньше на две -три тысячи рублей. Чтобы только покрыть разницу в стоимости квартир, потребуется 37 лет. За это время оборудование автономной котельной не один раз потребует ремонта, замены, то есть дополнительных расходов для собственников квартир. Кроме того, для нормальной работы такого сложного и тонкого оборудования нужны хорошие специалисты, которые должны его не только ремонтировать, но и обслуживать. А их немного. Вообще очень многие покупатели жилой недвижимости руководствуются сиюминутным интересом: нравится, что дом новый, что ремонт свежий (если квартира сдается с ремонтом), что подъезды пока еще чистые, но выбирать надо не стены, а локацию, надо исходить из того, как добираться до работы, в какую поликлинику придется ходить, где будет учиться ребенок… Засвияжье уже стало неудобным районом для жизни. Там катастрофическая ситуация с дорогами. А что будет, если застроят берег Свияги на Шолмова? Прежде чем давать разрешение на застройку, надо знать, что делать с дорогами.
На вопрос, кто чаще покупает квартиры в недорогих новостройках, Светлана Пономарева ответила так:
- Часто покупают однокомнатные квартиры детям «на вырост». Чтобы у ребенка было свое жилье, когда он повзрослеет, а до тех пор планируют сдавать квартиру внаем. Тоже сомнительная выгода, особенно если квартира без ремонта, в строительном варианте. Кроме того, есть риск, что раздутый спрос на однокомнатные квартиры, переизбыток которых на рынке достигает 40%, в итоге лопнет, и они начнут стремительно дешеветь, как это случилось в свое время с комнатами в общежитии и КГТ.
Член Общественной палаты Григорий Каленов, ссылаясь на опыт других городов и стран, где дома выше десяти этажей строят давно, говорит о том, что такое жилье очень быстро деградирует – и квартиры, и места общего пользования. Проблема в том, что нормально управлять таким домом посредством управляющей компании или ТСЖ практически невозможно. Из-за огромного количества квартир (в некоторых высотках под тысячу) нереально собирать собрания собственников, чтобы обсуждать и принимать важные для дома решения. Кроме того, значительная доля квартир в таких домах, сдается внаем, собственники там и не показываются.
- Если в доме живут люди, которые не знают друг друга, не контактируют, то новенькие подъезды, лифты – все это очень быстро придет в ужасное состояние, - говорит Григорий Каленов, - Дом выше десяти этажей должен оставаться в собственности одного хозяина, который будет сдавать квартиры внаем и решать все вопросы, только в этом случае будет порядок. Но это не наш вариант. Ну и наконец, содержание такого дома дело недешевое – ремонт и замена лифтов, системы дымоудаления, повысительных насосов, которые в высотных домах стоят и на воду, и на отопление, - все это будет оплачивать собственник. Плохо, что сегодня никто не говорит о проблемах, с которыми столкнутся собственники жилья в высотках.
Хрущевки пустеют
В то же время в старых районах города, обеспеченных для комфортной жизни всем необходимым - транспортом, школами, детскими садами, поликлиниками, магазинами, центрами детского творчества, парковыми зонами, - постепенно пустеют хрущевки. Практически в каждом подъезде есть квартиры, в которых никто не живет. Считается, что эти дома отжили свой век, однако на взгляд профессионалов, они переживут нынешние новостройки.
- Не хочу критиковать труд коллег, но есть объективные вещи, которые влияют на качество современного жилищного строительства, - говорит ульяновец Алексей Тихонов, проработавший в строительной отрасли около сорока лет, - В советское время мы руководствовались СНИПами, в которых было много ссылок на государственные стандарты. Сейчас вместо СНИПов - строительные правила, а вместо ГОСТов - технические условия (ТУ), которые предприятия сами разрабатывают для себя, а потом регистрируют. И если раньше государственный и строительный контроль следил за соответствием и проекту, и ГОСТам, то теперь – только проекту. Таких аргументов в пользу надежности старого домостроения можно набрать очень много. И что бы ни говорили о современных строительных технологиях и материалах, надежнее кирпича и железобетона ничего еще не придумали.
- Структурно правильные и комфортные старые кварталы Ульяновска деградируют из-за безответственного отношения жителей к месту своего обитания, - говорит Сергей Фролов. - Средний ульяновец, выкормленный советской системой ЖКХ, не ощущает свой дом и двор своей собственностью, которую, кроме него, никто не заинтересован содержать в хорошем состоянии. И нынешняя система отношений с управляющими компаниями не способствует развитию этого чувства. Каждый из нас должен понять, что невозможно убежать от вони в подъезде и облупленных стен. Если ты сейчас не можешь организовать свой дом так, чтобы этого не было, и переезжаешь в свежую новостройку, то через короткое время новое жилище станет таким же низкопробным, как и предыдущее.
В свое время правительство РФ разработало программу «Развитие застроенных территорий». Программа с аналогичным названием была принята и в Ульяновске. Все это было больше известно как «реновация», под которой подразумевалось расселение аварийных и ветхих зданий и строительство на их месте нового жилья.
Но дело быстро свернулось: на Автозаводской по этой программе расселили несколько домов и построили три девятиэтажки, которые выглядят, мягко говоря, неуместно в районе малоэтажной исторической застройки. Понятно, что иного и быть не могло.
- В среде обывателей и региональных чиновников бытует мнение, что развитие строительной отрасли всегда связано с освоением новых площадок, но это не так, - говорит Сергей Фролов. - Старые кварталы Ульяновска имеют огромный потенциал качественного развития. Да, это очень сложный путь согласования интересов сотен жильцов, инвесторов, города в целом. Но решать эти проблемы все равно придется. В бывших странах соцлагеря огромное количество примеров профессионального и глубокого подхода к адаптации советского наследия к требованиям современного горожанина.
Кстати, в ноябре прошлого года ульяновские архитекторы написали письмо министру строительства и архитектуры Ульяновской области Константину Алексичу, в котором изложили целый ряд предложений по сотрудничеству. В том числе - предложение обсудить проекты реновации жилья всех районов. Но ответа так и не получили.
Татьяна ЗАХАРЫЧЕВА
Фото автора