Более 17,5 млрд рублей ипотечных кредитов на приобретение жилья выдано в Ульяновской области за девять месяцев 2020 года, что на 36 процентов больше аналогичного прошлогоднего показателя. Это достижение было отмечено на заседании регионального Банковского совета, прошедшего в начале декабря под председательством главы облправительства Александра Смекалина. С помощью кредитования люди активнее покупают жилье, чем поддерживают на плаву строительную отрасль в период пандемии коронавируса. Такое сегодня происходит почти по всей России благодаря льготной ставке по ипотеке, введенной государством в качестве антикризисной меры. Однако многие специалисты предупреждают, что все может в одночасье лопнуть. Людям нечем будет вовремя гасить кредиты, спрос на жилье упадет ниже доковидного уровня.
Берут по дешевке и на авось
Программа льготной ипотеки в России стартовала 17 апреля 2020 года и первоначально была рассчитана до 1 ноября. По данным правительства РФ, сейчас на нее приходится более 90 процентов всех кредитов, которые граждане берут на приобретение жилья в новостройках. Субсидированная государством ставка ипотечного кредита для многих оказалась, действительно, привлекательной – 6,5 процента годовых, когда прежде низкой в стране считалась ставка порядка 10 процентов. А тут еще вдобавок рубль принялся дешеветь. И спрос на жилье попер вверх: кто спешит воспользоваться льготным периодом для улучшения жилищных условий, кто - обезопасить сбережения, вложив их в недвижимость.
«Ковидная» ипотека развернулась широко. По оценке международного рейтингового агентства Moody's, общее число ипотечных заемщиков в России осенью 2020 года достигло 7-10 млн человек. С января по октябрь выдано, на основе данных Центробанка, 1,31 млн ипотечных кредитов на сумму 3,2 трлн рублей. Это на 30 процентов выше, чем за тот же период 2019 года по числу кредитов и на 45 процентов больше по денежной массе. Более того, за неполный 2020 год количество и объем выданных кредитов превысили показатели всего 2018 года — рекордного за всю историю ипотечного рынка в стране.
Вместе с ростом жилищного кредитования увеличивается и задолженность по ипотеке: сейчас она составляет в России 8,879 трлн рублей — с 2016 года показатель вырос в два раза. Оптимисты успокаивают, что доля просроченной задолженности в этой сумме низка – 0,92 процента. Пессимисты же напирают на то, что ипотечная задолженность растет на фоне падения доходов россиян, вызванного всеми кризисами последнего года, а не только ограничениями из-за коронавируса. По данным Росстата, во втором квартале 2020 года доходы населения рухнули на 8 процентов. В целом по году снижение реальных доходов ожидается близким к 4 процентам, хотя прогноз, скорее всего, занижен. В Ульяновской области, согласно рейтингу «РИА Новости», почти каждый пятый житель получает меньше 15 тысяч рублей в месяц. Растет безработица: в выступлении перед Законодательным Собранием губернатор Сергей Морозов заявил, что уровень зарегистрированной безработицы в регионе на 20 ноября составил 4,69 процента (28 640 человек) - выше общероссийского. Как низкооплачиваемые или безработные станут возвращать ипотечный кредит, если они его взяли? Им останется только уповать на помощь казны. Достраиваются же за счет общей казны, невзирая ни на что, дома для обманутых частными компаниями дольщиков.
Ситуация по кредитованию начинает тревожить не только экспертов, но и банкиров с чиновниками. Одним из первых руководителей, высказавшихся об опасности расширения программы льготной ипотеки, стал заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев. Он сказал, что «мы рискуем надуть «пузырь» на этом рынке среди людей», отметив, что примерно 40 процентов россиян не могут позволить себе взять жилищный кредит даже под ноль процентов. Однако кто-то из них, видимо, уже берет, прельстившись условиями и надеясь на авось. Рост в последнее время доли заемщиков с низкими финансовыми возможностями доцент Российской академии народного хозяйства Сергей Хестанов назвал главным катализатором грядущего ипотечного кризиса в России. Подавляющее большинство людей, которые планировали приобрести недвижимость в ипотеку, по словам экономиста, уже это сделали, а теперь льготная ипотека подстегивает купить жилье тех, кто раньше не собирался - людей с невысокими доходами. Многие из них не могут обеспечить нужное обслуживание своих кредитов. Тем временем, ажиотажный спрос на жилье, вызванный льготой, спровоцировал его подорожание, поэтому эффект от пониженной ипотечной ставки сегодня почти нейтрализовался: россияне, получив относительную выгоду по расчетам с банками, переплачивают за саму недвижимость.
- Недавно представители Центробанка высказывали опасение, что все больше людей, имущественное положение которых не соответствует тому, чтобы кредиты были устойчивы, приобретают ипотеку. Это может привести к кризису. Прежде в России ипотечного кризиса не было, но все когда-то происходит впервые, — заявил Хестанов.
Наиболее горячие эксперты предсказывают, что кризис способен развиться в ближайшие год-два.
А как было в Америке?
Самый свежий ипотечный кризис, спровоцировавший финансовый, а затем и мировой экономический, разразился в 2007 году в США. Там резко выросло число невыплат по ипотечным кредитам: этим грешили заемщики с низким уровнем кредитоспособности. Доля таких заемщиков в 2004-06 годах сильно увеличилась: ипотека была популярна, и банки выдавали ее без особых строгостей. Большинство потенциально «плохих» кредитов оформлялись под плавающую процентную ставку. В преддверии кризиса стоимость обслуживания «плавающих» кредитов стала повышаться, ежемесячные платежи увеличивались, соответственно, количество людей, допускавших просрочки, или вовсе перестававших платить, росло. Одновременно в стране упали цены на жилье, что усложнило процесс рефинансирования ипотеки. Банки стали отчуждать заложенное жилье заемщиков: число таких случаев достигло в 2009 году, по некоторым оценкам, девяти миллионов, увеличившись в разы. Чтобы уменьшить масштабы социального кризиса, были запущены государственные и частные программы поддержки домовладельцев. Кроме того, главные игроки американского рынка ипотеки то и дело вводили моратории на отчуждение жилья. Несмотря на это, пустующие дома стали привычным явлением. А в Японии, например, банки после ипотечного кризиса до сих пор не могут избавиться от большого количества недвижимости, доставшейся им в виде залога от прогоревших заемщиков.
Американские банки теперь значительно строже оценивают положение будущих заемщиков, неуплаты по ипотеке стали редкостью. Впрочем, и в США коронавирус подпортил картину: просрочка в этом году подросла.
Льготный риск продолжается
Казалось бы, цивилизованный мир негатив с ипотекой уже проходил, однако российское руководство, видимо, не хочет учиться на чужих ошибках. Несмотря на все тревожные предупреждения, программу льготной ипотеки в России продлили до 1 июля 2021 года — соответствующее постановление подписал премьер-министр Михаил Мишустин. По оценке правительства РФ, продление позволит выдать еще 600 тысяч кредитов на 1,8 триллиона рублей. Из них 152 тысячи может быть оформлено до конца 2020 года. «Риск возникновения «пузырей» на отдельных региональных рынках ипотечного кредитования из-за реализации программ льготной ипотеки в настоящее время отсутствует», — говорится в аналитической записке Центробанка, опубликованной 7 октября. Основным аргументом для подобных утверждений, кажется, служит то, что в период американского кризиса просрочка по ипотечному кредитованию достигала 12,1 процента, а у нас пока - всего-то 0,9.
Глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина полагает, что сейчас предпосылок перегрева на ипотечном рынке не видно. При этом она оговаривается, что нужно очень внимательно следить за ценами на жилье, так как льготная ставка все-таки может привести к тому, что возросший спрос резко упадет, когда действие льгот завершится, а это способно вызвать снижение цен на жилье и рост рисков ипотечного кредитования для банков. Пресс-секретарь президента РФ Дмитрий Песков в свою очередь заявил, что власти не допустят возникновения ипотечного «пузыря». Удивительная самонадеянность.
Владимир Пугачев